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2024-07-22 22:59·财富取经路
一把利剑，又悬起来了。
最近大会决定的报告，大家都看到了，再次写入了“完善房地产税收制度”。
鉴于文件明确“到2029年完成本决定提出的改革任务”，这或许意味着，房地产税的出台，再次重启了“倒计时”：
还剩5年时间。
当然，比起十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，“完善”一词显得温和了许多。
一两年内，估计也不可能立刻出台。毕竟楼市，还是刚刚走出ICU。
事实上，去年9月对外公布的《十四届全国人大常委会立法规划》中，备受关注的房地产税立法并未出现。当时不少业内人士表示，这是一个稳楼市的信号。
此时此刻，我们要考虑的是，房地产税到底会带来哪些影响？为何还被一再提及？
房地产税，是长期悬在中国楼市头顶的一柄达摩克利斯之剑。
每次大家觉得要落下的时候，它总会被一股看不见的“神秘力量”紧紧拽住，一悬就是十几年。
征收房产税提议可以追溯至2006年，“改革房地产税收制度”被正式写入“十一五”规划中。
2010年，“十二五”规划中也提到“研究推进房地产税改革”。当时，人民日报更是以半版篇幅刊登题为《积极稳妥推进房产税改革》的专访文章，巴曙松在文中得出一个让人宽慰的结论：
中长期看，开征房产税对房价的影响有限。
2011年1月，上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税。一试就是十几年。
2018年，房地产税首次被写入政府工作报告，表述为“稳妥推进房地产税立法”。2019年，房地产税继续出现在政府工作报告，表述变成了“稳步推进房地产税立法”。
从“稳妥推进”到“稳步推进”，大有施展拳脚的意思。
2021年10月23日，第十三届全国人大常委会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。
眼看着，征收房地产税就要大规模试点了。没想到，计划不如变化快。
由于楼市迅速急转直下，房地产税也被紧急叫停，连踩两脚刹车。
2022年3月，财政部表示“不具备扩大房地产税试点城市的条件”。2023年9月，《十四届全国人大常委会立法规划》中也没提到房地产税。
再加上，楼市复苏并未如预期的顺利，信心经不起打击，房地产税也就变成了“烫手山芋”。
到此为止，关于房地产税的叙事看起来都是断断续续的、不连贯的。但在这一切背后，还匍匐着一条很多人没有留意到的暗线。
实际上，针对房地产税的准备工作从未真正搁置过，而且一直在稳步推进！
去年4月25日，自然资源部部长宣布了一条重磅消息：
经过十年不懈努力，我国全面实现不动产统一登记。
回溯一下时间线不难发现，相关工作大概率在2013年之前就开始了，与房地产税从提出到试点的步调相一致。
而不动产统一登记的完成，客观上已经具备了征税的基础条件。
简单来说，征收房地产税属于是“万事俱备，只欠东风”了。
为什么征收房地产税，从长期来看势在必行呢?
可能很多人还不知道，现在的情况有多微妙。地方城市的“钱袋子”，已经瘪得嗷嗷叫了。
根据wind数据，2024年上半年，全国292个城市土地成交共计10128.8亿元，同比下降三成。超过2/3的城市土地出让金同比下降。
流拍率也重新回到20%以上。
要知道，2023年的土地市场已经很不乐观了。今年是在低基数之上的又一次探底。
即便是一线城市，北京和上海的降幅分别在18%和17%。广州和深圳的降幅均超过7成，一泻千里。
2024年上半年，广州挂牌的全部11宗涉宅地块里，仅成交4宗。总成交额约64.78亿元，同比降幅高达85%左右。
二线城市里，除了武汉、济南、福州等，其余城市均在下降，南京、苏州、合肥和天津等城市的跌幅均超过6成。
“卖地狂魔”杭州，上半年也从过千亿，降到了688.3亿元。
截至6月末，有近七成销售百强房企尚未拿地。就连财大气粗的头部央国企们，也全无之前“买买买”的豪放架势，开始拿不动地了。
华润置地同比下滑64.9%，保利发展同比下滑72.5%，中海发展同比下滑67.7%，招商蛇口同比下滑66.3%。
至于万科，甚至没能进入今年上半年权益拿地金额TOP100排行榜。
今年以来，包括格力地产、美的置业、华远地产、冠城大通在内的多家上市房企出售房地产开发业务资产，干脆退出开发赛道，不玩了！
土拍凉凉的直接后果，便是地方钱袋子急剧缩水。
过往二十多年里，楼市起起伏伏，房价涨涨跌跌，但总需求是在不断膨胀的。即便碰到市场低迷的时候，熬几年可能就苟过去了。
而现在，总体住房需求已经接近饱和状态。
从发达国家的经验来看，美国、德国、日本在进入“房子过剩”阶段之后，房地产业增加值占GDP的比重稳定在10%左右。只不过并非来自新建，而是出租、金融、改建及二手房交易的贡献。
随着大规模土地开发建设进入尾声，土地财政来到一个临界点，地方需要找到一个长期稳定的收入来源。
房地产税，是用来解决地方税源的“大杀器”。
其实呢，房地产有关的税收是一直都有的，主要包括10个税种：
营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税。
在开发建设环节，要征收的增值税、企业所得税、城镇土地使用税等等，主要面向房企；
在交易环节，要征收增值税、个人所得税、契税等，征收对象既包括房企，也包括买卖房屋的个人。
来源：知乎
发现没有，开发环节要交税，交易环节购要交税，但持有几乎是没有成本的。
无论你是全家几口人一套房的刚需，还是房本两位数的房哥、房姐，亦或是每天从1000平米的床上醒来的超级富豪，大家都是一样不用交税的。
这显然并不公平。
对地方来说，更迫切的是，开发业务正在以惊人的速度萎缩了，这部分税收要大打折扣。而相比日常消费品，房产交易频次是非常低的，很多人买房之后，下一次买房可能要三五年以后，甚至10年以后。
综合来看，征收“房产持有税”无疑是一次性解决问题的“最佳方案”。
一方面税基足够大，另一方面也相对稳定。即便房价出现一定范围下跌，但总体数额依旧可观。
那么，何时会开始征收呢？
首先，大概率不会马上开始征收。
此前有消息传出后，引发多个城市抛售的场景，还历历在目。
2021年10月“开展房地产税改革试点”的消息正式公布前，已经有消息灵通人士抛售手上的房产。广州二手房挂牌量一个多月增长了8000多套，北京一部分手中持有多套房的业主，把原本房租的房子提前解约，宁愿赔付违约金也要急着要把房子卖掉。
可以想像，如果明天就出台房地产税政策，会有多少人抛售。
所以说，要等楼市底部牢固一些再动手。五年时间不长不短，可以徐徐图之。
其次，大概率会先从试点城市推开。
除了目前已在试点城市上海、重庆，我认为还有一个城市有可能入选试点：
深圳。
2022年底，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田。
税制改革的一个关键问题是解决地方税源问题，尤其是破解土地财政瓶颈。财政部一直在推动的房地产税，就是以此为目标。
海南，也有可能。
再次，哪些房子会成为征收对象呢？
有观点就认为，如果房地产税是为了控制房价，那么应该采用阶梯式征收，要向富人征收，不能增加普通老百姓的负担。
要知道，房地产税也是一种税，而税收的本质是国家凭借政治权力对国民收入进行的再分配，强调公平原则。
这样一来，肯定是要朝着“促进共同富裕，缩小贫富差距”的目标去努力的。
如果你仅有一套自住房，根本无需过分担心房地产税。
至于持有多套房产的人，通过累进制计税，可以倒逼他们将闲置房产出售抑或是出租。长期来看，可以改善房屋的利用效率，增加房屋供给，平抑房价上涨幅度。
最后，房地产税出台，房价会一蹶不振吗？
这可能是多虑了。
上海和重庆推行十余年，房价早已翻倍不止。从长期来看，那些已经出台房地产税的国家，没有一个因此导致房价持续下跌。
最终决定房价的，从来都不是某一项税收的单一作用，而是货币政策、经济形势、人口周期。
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