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原创 2024-05-18 17:37·中国新闻周刊
5月17日，央行连发多条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
近期，住房限购政策快速退出。短短两个月内，南京、成都、苏州、长沙、杭州和西安等热点城市，步调一致地退出住房限购。即便是铁板一块的一线城市，限购政策也在快速收缩。比如，华南的广州，现在只有中心区120平方米以下住房还在限购，北京也时隔13年松绑外围购房政策，户籍和非户籍在原有的名额基础上，可以增购外围一套，深圳和上海也有同样的节奏。
限购政策退出，背景就是4月30日政治局会议明确，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。客观讲，当前库存太大、需求疲弱，需要注入有效购买力修复市场动力，对冲需求下滑导致的价格信号不稳、销售回款骤跌以及行业全链条收缩和风险蔓延。当前楼市库存压力，既包含新房库存，也包含二手房库存，二者相互掣肘，与上一轮“去库存”明显不同。
图/EG365
楼市的库存压力有多大？
2014年启动的楼市“去库存”，缘由可追溯至2008~2009年应对全球金融危机在地产及上下游领域的扩张，随后产生巨大的库存和产能。不过，当时正值城镇化、都市圈建设快速推进期，商品房市场范围也在二三线城市快速延展，有巨大的需求消化库存，而且工矿区、棚户区改造也提供了新增动力。但演进到现在，商品房供需两端的空间都已触及天花板。
用中央政治局会议的说法表述，就是“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势”。供给端，存量时代下二手房开始主导。热点城市二手房挂牌普遍超过新房在售，杭州、上海、南京等地二手住房挂牌在20万套左右，但新房待售仅7万套左右；深圳、广州二手住房挂牌在15万套左右，新房待售大约9~11万套。销售方面，2023年底有7个省市二手房交易超过新房，今年2 月11个省市二手房交易量超过新房。今年一季度，广州、深圳二手房交易达到新房的2.3倍。
二手房市场主导供需，本质上是因其“低总价、低单价、区位优（有学位）”，匹配当下刚需的诉求，这与新房大户型化、改善化有很大区别。1~4月份，热点城市90平方米以下二手房交易占比在60％~80％，上海300万元以下的二手房源交易占比接近40％。不过，即便二手房交易占主导，但交易量赶不上二手房挂牌量，导致二手房挂牌量不断创新高。诸葛研究院统计，2024年3月，深圳二手房挂牌同比激增229.6％，上海二手房挂牌量同比上涨78.49％。
由此可见，刚需对价格高度敏感，叠加挂牌量不断增长，其中有大量的套现式挂牌，或因资金链紧张、或对后续价格不乐观等，导致二手房价格持续下行。据国家统计局数据，不考虑2023年2~4月份疫情后的略微反弹，从2022年9月份到现在，二手房价指数环比已连续28个月下跌，超过了上一轮去库存启动前后（2014年5月~2015年3月）11个月的下跌周期。
存量时代下，二手房开始主导供给端，热点城市二手房挂牌普遍超过新房在售。图/视觉中国
再看新房市场。2021~2022年，新房定价比周边二手房低，“价格倒挂”的优势让热点城市新房去化一直保持良好的态势，但2023年二季度以后，由于二手房持续跌价，新房去化快的价格优势消失，而开发商债务风险蔓延导致交付难也制约了去化。同时，二手房演进到众多小业主争相挂牌卖房的阶段。至此，二手房和新房已从之前的替代关系，转向了竞相降价的关系。
最突出的就是，“次新房”（10年楼龄）销售占到二手房销售的30％左右，加上其价格优势，部分改善型需求转向二手房。对新房来说，尽管改善型需求潜力较大，但二手房浓重的跌价预期下，“卖一买一”的置换周期拉长（特别是卖“老破小”买新房）。再加上过去高周转时承接的债务相继到期，政府也加大了对新房交付的督促，开发商只能继续降价促销。
不过，二手房挂牌业主中，早期买房的浮盈较多，愿意承受更大的降价幅度。但新房降价的幅度有限，主要是成本太高。2022年以来，开发商回归热点城市中心区，争抢改善型买家，土地价格居高不下，降价幅度有限。再加上，市场对于交付难仍有预期，克而瑞统计的热点城市新盘去化率从2022年的50％多降至近期的30％左右，导致大量的旧库存（往年批售的房源）。
根据克而瑞的统计，2023年30个热点城市“旧库存”占比达到55％。也就是说，在售新房超过一半是2023年及之前年份批售的房源。所以，这也是开发商拿地、开工的积极性下降的原因，因为即便增加新房推盘，可能也无法卖掉，反而还会徒增资金链紧张的压力。2022~2024年一季度，全国房地产新开工面积年平均跌幅高达29.2％，同期销售面
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