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首发·大山楼市
大家好，我是大山。
最近，国家统计局副局长说了个事，还有1.8-1.9亿的农民工没完全市民化，这帮进城农民工购房比例不到1/3。这个话题太敏感，最近管的又有点严，大山就不细说了。咱们换个角度，聊聊这个观点外围的一些东西，比如城市化率。
现在咱们的城市化率大概66%左右，发达国家普遍在80%左右。单看数字，确实还有不小的空间。
我给大家举个例子啊，2008年，咱们城镇化率大概45%，到2018年，城镇化率59%，10年时间，提高了14个百分点。这10年房地产市场经历了两轮超级暴涨，大量农民进城。
巧了，现在咱们城镇化率距离发达国家那80%的水平，也是14个百分点。有人就简单类比，接下来还会有大量农村人口进城，必然会释放更多购房需求，房价还得涨。
我觉得吧，事情没那么简单。
2008-2018这十年，大量农村人口进城，主要是年轻人。特别是省会城市，人口流量太高，落户门槛也高。很多城市要求有工作年限、学历、买房，才能落户，这是为了筛选年轻人才，留住他们。
现在农村人口大部分是老人，他们不稀罕城镇户口、学区房，高新技术岗位也干不了，你拿捏年轻人的那套，对老年人没用。所以这帮老年人不太可能大规模进城。
所以后面城镇化率可能就缓慢增长了，农村慢慢消亡，城镇化率自然会跟着涨，但这个过程肯定比不了2008-2018年。
从人口增量也能看出端倪：
? 2023年全国人口增量第一的合肥，增加21.9万人；
? 2022年是长沙，增加18.13万人；
? 但2018年是深圳，增加49.67万人；
? 2017年还是深圳，增加61.99万人。
这一对比，城市人口增量在快速下降。
虽然城镇化率后期还有空间，但增速肯定比不了从前了。农村人口看着有5亿，但你很难调动他们进城买房的需求。
像农民工，进城主要是挣钱，不是买房，现在的房价他们也很难买得起。2023年数据显示，农民工月均收入4780元，同比增长3.6%。收入是在涨，但月均不到4800，买房难度不小。
当然这只是平均水平，肯定有高收入的，问题是这部分高收入农民工可能已经买过房了。统计局副局长说了，接近1/3的农民工已经买房。
所以高层一再强调，房地产市场供需关系发生重大变化。因为需求没以前那么旺了，要是地方还按原来的供地规模投放，库存压力肯定扛不住。
现在的楼市要想销量起来，要么降房价，像二手房那样以价换量。现在很多城市二手房销量已经远超新房，就是最好的证明。要么提高居民收入，比如农民工月均工资翻一倍，那让他进城买房也不是很难的事了。
说白了，现在楼市需求肯定有，但能买得起、愿意买的需求在减少。因为刚需嫌贵，置换群体手里房子眼下卖不掉，还担心未来收入，不敢下手。
所以房地产现在的市场底还得磨合，至于磨合到什么时候，就要看降价幅度以及经济和收入增长的预期了。房价下跌看似解决了房价高企的问题，但新的问题也开始暴露了。大家还是要理性看待，不要盲目乐观。
总之，大山认为，城镇化的确还有空间，但绝对没有之前那么快了。农民进城的阻力越来越大，楼市面临的问题更多更复杂了。各位可得睁大眼睛，擦亮双眼，别被表象迷惑了啊！大山会持续关注，给大家最真实的楼市分析，尽请期待！
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