横滨投资日本房产

一、为什么日元升值会使日本经济出现危机

日元升值的影响：(一)日元升值对国际收支失衡的改善作用有限

　　日元升值的经验表明,汇率政策并不能从根本上改善一国国际收支失衡的状况。1971~1978年日元第一次升值期间,贸易逆差的情况仅在1973年、1974年、1975年出现;而1985~1995年日元第二次升值期间,是持续11年的贸易顺差。

　　更进一步的观察,第一次升值期间,1974年、1975年贸易逆差是在日元分别贬值6.98%和1.59%的情况下出现的;而1977年、1978年日元大幅升值10.44%、27.59%,当年贸易顺差却分别出现72.6亿、85.14亿美元的增加。第二次升值期间,1987年、1988年日元依次升值16.51%、12.86%,对应当年贸易顺差分别减少30.37亿、21.43亿美元,但贸易收支依然保持近800亿美元的顺差。值得注意的是,1985年、1989年、1990年日元分别档悔贬值0.43%、7.11%、4.72%,贬值幅度较大的1989年和1990年,当年贸易顺差并没有扩大,反而分别减少了132.35亿、121.79亿晌蠢敏美元;1986年在日元大幅升值41.55%的情况下,当年贸易顺差却增加了366.44亿美元。

　　从日本对美国的出口情况来看,日元大幅升值对日美两国贸易的影响十分有限。第一次升值期间,日本对美出口只在1975年出现下降(出口同比下降12.9%),当年日元贬值1.59个百分点;1971~1978年,日元期间累计升值67%,但1978年日本对美出口224.74亿美元,是1971年出口额的3倍。第二次升值期间,日本对美出口仅在1985年、1990年出现下降(出口同比分别下降0.35%、11.71%),对应当年日元贬值0.4

3、4.72个百分点;1985~1995年,日元累计升值154%,但1995年日本对美出口1218.6亿美元,是1985年出口额的1.99倍。

　　(二)日元升值与资产价格泡沫的形成和破灭

　　通过考察日元升值过程中资产价格的变化,我们发现,第一次升值期间资产价格变化相对缓和,资产价格泡沫的形成和破灭主要发生在第二次升值期间。其中,以日经225指数为代表的股票市场泡沫形成于1985年2月至1989年12月这一时期,泡沫持续时间为58个月;1989年12月至1995年4月为股票市场泡沫破灭期,持续时间为64个月。以六大都市(东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户)土地价格为代表的房地产市场泡沫形成于1985~1991年这一宴枝时期,泡沫持续时间为6年;1991~1995年为房地产市场泡沫破灭期,持续时间为4年。

　　股票市场方面,日元第一次升值期间,日经225指数从1971年7月的2655.2,经过7年多的时间,迟缓攀升至1978年10月的5902.93,期间累计上涨122.32%。日元第二次升值期间,日经225指数从1985年2月的12321.92,在不到5年的时间,急剧上涨至1989年12月的38915.87,期间累计上涨高达215.83%,从而完成股票市场泡沫的形成过程。1989年12月,日经225指数创下历史新高,之后掉头转向,开始一轮暴跌,仅9个月的时间便跌至1990年9月的20983.5,跌幅高达46.08%,宣告股票市场泡沫的破灭。1990年9月至1991年3月,日经225指数出现25.3%的反弹,但却没有阻止股票市场继续大幅下跌的趋势,截至1995年4月,日经225指数收于16806.75,与1989年12月相比,跌幅高达56.81%。

　　房地产市场方面,日本全国和六大都市土地价格在日元第一次升值期间上涨较为温和,且两者增速相差不大(全国和六大都市土地价格指数年均增速分别为8.45%、8.03%。),这一趋势一直延续至日元第二次升值前夕。在日元第二次升值期间,土地价格的大幅上涨与快速下跌主要体现在六大都市地价上,全国土地价格波动幅度并不大。六大都市土地价格指数从1985年的92.9,仅用6年的时间,大幅上涨至1991年的285.3,期间累计涨幅高达207.1%,年均增速超过20%;尔后,又从1991年的历史高点,在短短的4年里跌至1995年的151.4,期间累计降幅达46.93%,年均下降速度接近15%。在六大都市土地价格暴涨暴跌的同时,全国土地价格变化并不大。1985~1991年,全国土地价格累计涨幅为61.53%,年均增速甚至略低于日元第一次升值期间的速度,为8.32%。1991~1995年,全国土地价格累计下降14.68%,年均下降速度为3.89%,远低于六大都市14.65%的下降速度。

　　(三)资产价格泡沫破灭导致经济的长期衰退和低迷

　　1991年,日本房地产价格泡沫最后的破灭,将日本经济带入长达十年之久的萧条期,即“失去的十年”。1971年日元升值以来,日本经济由此前的高增长逐步开始下降,但在1991年资产价格泡沫破灭前,GDP年均增长仍处于3%以上的水平。经济增长率自1991年大幅下滑,GDP年均增长由1991年的3.35%骤降至1992年的0.97%,1993年进一步下降至接近于零增长的水平(0.25%)。此后经济增长虽有所回升,但再也有没回到3%之上的水平,1998年、1999年甚至出现连续两年的负增长,2001年、2002年是接近于零的增长。1991年至今,日本经济一直处于2.5%以下的低迷或衰退增长水平

二、日本房价多少钱一平呢?日本房产投资回报率如何?

1. 日本房价多少钱一平？袜饥吵
日本的房价因地区而异，像东京、大阪、横滨这样的大城市房价较高，而在普通小城市，房价相对合理。例如，东京的房价大约在11万元人民币一平方米，而名古屋的房价则在8000-10000元人民币每平方米。告侍房价受地理位置、交通设施、商业配套等因素的影响。
2. 日本房产投资回报率如何？
日本房产的投资回报率并非绝对数据，主要取决于房产的地理位置、租赁市场和未来的销售前景。目前，日元贬值和东京奥运会前的上涨预期吸引了许多投资者。特别是在当前低利率环境下，日本房产的投资肢配回报率相对较高。
3. 投资日本房产的优势
日本的租房市场成熟稳固，人口密度高，住房率始终维持在90%以上。这使得投资日本房产后的租赁回报率相对较高，通常在10%左右，而中国的房产租赁回报率则相对较低。此外，日本的新建楼盘质量高，配套设施完善，具有较高的投资价值。

三、在横滨的哪个区买房好

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