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1、日本房产投资如何选择?是一户建还是公寓?
虽然公寓和一户建的老化现象是一样的，但是从建筑寿命的角度说，公寓建筑物的寿命确实会更长一些。从税法上的耐用年数看，多为钢筋混凝土结构的公寓有47年的耐用年数；多为木造结构的一户建有22年的耐用年数。在二手住宅市场，经过20年以上的一户建价格也会比较低。然而，也不乏寿命有100年的一户建诞生。寿命非常好的一户建也是存在的，并会被认定为「长期优良住宅」。只要进行正常的维护管理，一户建建筑物的寿命可以达到约100年。自2009年开始，到2012年时已经有36万户以上的一户建建筑物被认定为「长期优良住宅」。在日本，无论是多为钢筋混凝土结构的公寓，还是多为木造结构的一户建，他们都经得起震度达6-7级的摇晃。1981年建筑基准法修改后，规定了建造震级为6-7级中也不倒塌的建筑物。也就是说，无论任何建筑材质，1981年以后按新耐震标准建造的建筑物都是可以抵抗地震的。每个建筑物都会有耐震测试，测试结果符合要求的，就会发放耐震基准适合证明，如果不符合要求的，会提出具体整改细节，完成后整改后也会发放证明书。在日本出售二手房时，如果可以出示耐震基准适合证明书，还可以得到相应的减税。公寓公寓的建造结构主要分为拉面结构和壁式结构。1. 优点：钢筋混凝土公寓的强度高，地震和台风所造成的损失较小。钢筋混凝土公寓的耐火性强。钢筋混凝土公寓的气密性高，混凝土容易积攒热量，冬季时比较暖和
2. 缺点：钢筋混凝土公寓的顶层，夏季时比较湿热，需要定期通风。一户建一户建多为木造，建造结构多种多样，较为繁琐。目前，日本已开发出了提高各工艺的优点及弥补缺点的技术。可以根据具体物件，具体到现场进行确认。1. 优点：木造一户建的隔热性高，木材本身就是出色的绝热体，同样厚度的木材隔热值比混凝土高出16倍，夏季时比较舒适。木造一户建的稳固性已得到反复验证。如果遇到地震，因其自身质量轻，所以其吸收地震力少，能让其不易断裂。木造一户建的施工周期短，其施工安装速度远远快于混凝土和砖结构
2. 缺点：木造一户建需要处理好防腐工序。在抗震、防潮、防火、保温等方面是短板。
2、在日本投资什么房产类型最划算
1. 再开发地区的高层塔式公寓
高层塔式公寓多建在东京、大阪、名古屋、福冈等日本再开发集中的地区。每栋公寓内可以超过100户，整栋超过20层的情况也非常多。这类公寓的公共设施部分往往非常充实，比如健身房、咖啡厅、儿童活动室、图书室、会客区、24小时服务台等，可以满足住户的各种日常需求。由于室内面积和布局的不同，户型常见于1LDK到4LDK，可以满足于各种家庭类型的居住。
2. 好地段的小、中型公寓
小、中型公寓多建在城市中心的好地段，常位于建筑物限制缓和的车站周边，住户出行非常便利，通勤快捷。正因为便利性非常好，所以这类公寓一旦出现，就非常抢手。只是，这类公寓的室内面积一般都不大，不适合人数较多的家庭居住，更适合单身租客的选择。
3. 住宅区的低层公寓
由于日本一些住宅地区对建筑物高度的限制，低层公寓就会比较集中的出现，一般以3层或4层楼居多。由于属于住宅地区，附近的公园、学校就会相对比较丰腴，更受育儿家庭的居住。
4. 郊外的多栋型复合公寓
多栋型复合公寓，是指能够入住50-100户左右不同类型家庭的公寓所组成的公寓群，所有栋公寓的住户数量合计在1000户以上的情况并不少见。由于这类公寓的的多位于城市中心以外的郊区，所以用地范围内会设有公园、医院、托儿所等基础设施。
3、日本房产的投资回报率有多高
日本房产投资一套普通的商务楼房产，租金回报可高达10%左右，公寓在5-8%。
日本房产分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入/房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入/房地产购入价*100%。
投资日本房产时应该注意，不要盲目看中投资回报率的高低。这也是中国投资者在投资日本房产中常出现的一个误区，回报率高并不表示受益高。
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