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1、日本房产投资如何选择?是一户建还是公寓?

虽然公寓和一户建的老化现象是一样的,但是从建筑寿命的角度说,公寓建筑物的寿命确实会更长一些。从税法上的耐用年数看,多为钢筋混凝土结构的公寓有47年的耐用年数;多为木造结构的一户建有22年的耐用年数。在二手住宅市场,经过20年以上的一户建价格也会比较低。然而,也不乏寿命有100年的一户建诞生。寿命非常好的一户建也是存在的,并会被认定为「长期优良住宅」。只要进行正常的维护管理,一户建建筑物的寿命可以达到约100年。自2009年开始,到2012年时已经有36万户以上的一户建建筑物被认定为「长期优良住宅」。在日本,无论是多为钢筋混凝土结构的公寓,还是多为木造结构的一户建,他们都经得起震度达6-7级的摇晃。1981年建筑基准法修改后,规定了建造震级为6-7级中也不倒塌的建筑物。也就是说,无论任何建筑材质,1981年以后按新耐震标准建造的建筑物都是可以抵抗地震的。每个建筑物都会有耐震测试,测试结果符合要求的,就会发放耐震基准适合证明,如果不符合要求的,会提出具体整改细节,完成后整改后也会发放证明书。在日本出售二手房时,如果可以出示耐震基准适合证明书,还可以得到相应的减税。公寓公寓的建造结构主要分为拉面结构和壁式结构。1. 优点:钢筋混凝土公寓的强度高,地震和台风所造成的损失较小。钢筋混凝土公寓的耐火性强。钢筋混凝土公寓的气密性高,混凝土容易积攒热量,冬季时比较暖和

2. 缺点:钢筋混凝土公寓的顶层,夏季时比较湿热,需要定期通风。一户建一户建多为木造,建造结构多种多样,较为繁琐。目前,日本已开发出了提高各工艺的优点及弥补缺点的技术。可以根据具体物件,具体到现场进行确认。1. 优点:木造一户建的隔热性高,木材本身就是出色的绝热体,同样厚度的木材隔热值比混凝土高出16倍,夏季时比较舒适。木造一户建的稳固性已得到反复验证。如果遇到地震,因其自身质量轻,所以其吸收地震力少,能让其不易断裂。木造一户建的施工周期短,其施工安装速度远远快于混凝土和砖结构

2. 缺点:木造一户建需要处理好防腐工序。在抗震、防潮、防火、保温等方面是短板。

2、在日本投资什么房产类型最划算

1. 再开发地区的高层塔式公寓
高层塔式公寓多建在东京、大阪、名古屋、福冈等日本再开发集中的地区。每栋公寓内可以超过100户,整栋超过20层的情况也非常多。这类公寓的公共设施部分往往非常充实,比如健身房、咖啡厅、儿童活动室、图书室、会客区、24小时服务台等,可以满足住户的各种日常需求。由于室内面积和布局的不同,户型常见于1LDK到4LDK,可以满足于各种家庭类型的居住。

2. 好地段的小、中型公寓
小、中型公寓多建在城市中心的好地段,常位于建筑物限制缓和的车站周边,住户出行非常便利,通勤快捷。正因为便利性非常好,所以这类公寓一旦出现,就非常抢手。只是,这类公寓的室内面积一般都不大,不适合人数较多的家庭居住,更适合单身租客的选择。

3. 住宅区的低层公寓
由于日本一些住宅地区对建筑物高度的限制,低层公寓就会比较集中的出现,一般以3层或4层楼居多。由于属于住宅地区,附近的公园、学校就会相对比较丰腴,更受育儿家庭的居住。

4. 郊外的多栋型复合公寓
多栋型复合公寓,是指能够入住50-100户左右不同类型家庭的公寓所组成的公寓群,所有栋公寓的住户数量合计在1000户以上的情况并不少见。由于这类公寓的的多位于城市中心以外的郊区,所以用地范围内会设有公园、医院、托儿所等基础设施。

3、日本房产的投资回报率有多高

日本房产投资一套普通的商务楼房产,租金回报可高达10%左右,公寓在5-8%。
日本房产分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指一年的房租收入/房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入/房地产购入价*100%。
投资日本房产时应该注意,不要盲目看中投资回报率的高低。这也是中国投资者在投资日本房产中常出现的一个误区,回报率高并不表示受益高。

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