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原创 2024-05-15 22:20·太子相国
5月15日，地产股迎来了新一轮的翻红。
翻红的背后，又是地产的小作文：
“相关部门正在考虑一项计划，让地方城投收储地方开发商尚未售出的存量住房，并用于保障房。”
收储的资本金中，20%为自有资金，80%为银行。并且，将予以2%左右的贴息，来降地方城投加杠杆的资金成本。
这个计划的威力在于，地方是用收购的逻辑来降低地方存量，但财务逻辑确实类似收储逻辑。
不能亏的。
因此，收储计划的对象，基本可以明确为出险开发商。
过去我讲保交楼的时候，也说明过尽管保交楼为地方要务，但保交楼仍然有一本财务账：
能够参与保交楼的项目，剩余货值必须大于剩余工程造价。所以，我们也看到尽管保交楼持续推进，但仍然有大量出险项目不能参与“保交楼”，或者说迟迟无法“排上号”。特别是外环项目。
保交楼工程，有助于市场修复信心。但也存在弊端，地方动用大量资源增加了城市外环存量，并不利于地产市场发展。
因此，收储出险项目改造为保障房，就成为两全其美的办法。
不仅可以用“较低价格”收储出险项目，还能明确区别出“商品房”和“保障房”两个产品线。
根据“购买力”完成各自维度的“居者有其屋”。
一旦如此，纯商品房的供给量将立马断崖式下跌，再加上其它工具，市场活力就很容易被激活。
因此，小作文虽小，但力度是极大的。
尽管真假未定，但救市预期已经被营造，全面修复地产也只是时间问题，只是我们不知道在憋什么大招。
不过，收储存量房的预期，也仅限在核心城市。
在我看来，不管是降利率、降房价、给补贴、以旧换新、收储存量房等任何策略，都不如提高收入来的直接。
在过去，我们的房价收入比达到了48倍，还是很多人加杠杆冲进房地产。不仅仅是房地产“只涨不跌”的预期，背后还有一个是“通胀收入预期”。
根据惯性，我们随着收入的不断增长，家庭负债率会从70%降低到20%。
如今，我们的房价收入比跌到了28倍，依然很多处于持币观望。本质上还是购房者的预期太差了。
对房价没信心，怕过去的努力白费了。
对收入没信心，怕未来的幸福搭进去。
所以，在购房者的收入信心和市场稳定没能得到修复，地方无论采取何种操作，基本上都是短期刺激，无法在根本上解决地产问题。
先收入通胀，再通过通胀化债，基本唯一解法。
当然，发钱也是好办法。
不管是08年的四万亿，还是16年的棚改货币化，本质上都是通过扩大投资变相发钱拉动内需刺激市场。
人们没有富裕到，把房子当“消费品”。
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